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日記

DIARY

宮崎市で飲食店をオープンするときの初期投資費用はいくら必要なのかの第10回!

今回が最終回!やっと初期投資額が!!

ずばり!結果発表!

総額178万円以内

 

上記の額で収めることができたらOK!ですね!あとは、立地条件の悪い場所でどうやって売り上げを確保していくか!それはあなた次第です。

ということで、第1回の、野望篇の総額は178万円で決定…。きりが悪いので、総額200万円でいきましょう!

 

宮崎市の繁華街で流行の飲食店を、200万円で、作れるのか!

(supported by Re-Lab)

 

ぜひ、お楽しみに!日記を振り返るには下記をクリック!

申し訳ないですが、野望篇から遡ってみてください…。(リンク文字数の都合上)

 

Part0(前置き)野望篇

Part1(収支計画1)目標年収篇

Part2(収支計画2)来店客単篇

Part3(収支計画3)営業損益篇

part4(収支計画4)店舗条件篇

Part5(店舗探し1)探し方篇

Part6(店舗探し2)契約金篇

Part7(店舗探し3)契約説明篇

Part8(保健所)保健所篇

Part9(備品類)備品金額篇

 

投稿日:2019/09/22   投稿者:-

宮崎市で飲食店をオープンするときの初期投資費用はいくら必要なのかの第9回!

いよいよ大詰め、備品類の目安についてご説明いたします!

まず、必要なものといえば、厨房設備は必須ですね!

といいましても、1日の来客数12人(どのようなテナントを探すかより)を目標にしてますので、1日来客数12人がクリアできる厨房設備や備品類があれば十分です!

まず、冷蔵庫は、通常、台下冷蔵庫というのが横1200サイズで常設している店舗が多いと思います。容量は大体200L程度でしょうか。

本来は、台下冷蔵庫は、最低でも冷蔵冷凍の3ドアがほしい所でしょう。が、15万円以上…。設備投資金を減らしたいので、既存の台下冷蔵庫で運営できるメニューにすることで解決しましょう…。

冷凍庫は、3万円程度で買える、小さい冷凍ストッカーを用意します。

次に、エアコン。エアコンも常設しているテナントが多いです。清潔感あるエアコンで故障してなければOK!熱を使う調理場の温度も結構大切ですが、わがまま言ってられません。ここは既存設備で乗り越えたいところです。

フライヤー、食洗機なんて今は不要な設備!工夫して、手洗いして乗り切りたいところです。

細かい話、包丁やお皿、お箸やグラス類も必要分一気に揃えたいところですね。

こだわって完璧なお店にしたいのはわかりますが、安く手に入るもので、無地で使い勝手のいいものを選ぶことも大事ではないでしょうか?

ということ(どういうこと?笑)で、既存のもの(備品)を優先して使いながら、投資額を抑えていくと、ざっくり70万円~120万円は必要(経験者に聞きました)との事!

調味料なども含めて、100万円以内に抑えなければなりません!

結構ハードルが高いように感じますね…。

お酒のグラスなどは昔は酒屋さんでもらえたりしたのですが、今はなかなか難しそうですね…。

簡単にまとめると、100万円以内!という金額を目安に備品類を用意することと、台下冷蔵庫やエアコン設備が整っているテナントを探すことや、冷凍ストッカーを置くスペース、食器類を置くスペースがないといけないので、ココを意識してテナントを探すことが大切ですね!

条件の良いテナントは、好立地ではなく、どちらかというと立地は決してよくない代わりに、設備も充実していて、家賃なども安いテナントが条件の良いテナントということになります。

条件を優先するか、好立地を目指すのか!好立地はあえて選ばず(店舗がないので選べない)、条件をクリアできるテナントを探しましょう!

20席確保したいので10坪以上!家賃10万円程度、厨房スペースもちょっとは欲しい!

という事は、1階のテナントはまず無理!スナックテナントで探すしかない・・・。


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投稿日:2019/09/20   投稿者:-

宮崎市で飲食店をオープンするときの初期投資費用はいくら必要なのかの第8回!

そろそろ書くのもいやになってきました!笑

さて、第1回目の「野望」から、「収支計画(1~4)」、「店舗探し(1~3)」を経て、今回は「保健所」となります!

保健所とは?と思われる方も多いと思いますが、飲食店を経営する場合、オープン前には必ず保険所の立ち入り検査を受けてからオープンという流れを覚えててください!

知らずにオープンしてしまったではすまない話です!!

<宮崎市保健所の場所はココ>

では早速、保健所に問い合わせ!すると、このような説明をわかりやすくして頂きました!

H(保健所担当者):店舗は決まってますか?

R(私):未だです。

H:では、決まったら連絡ください。

R:えっ・・・。

と、いう事で、しつこく聞いた結果、下記を教えてもらいました!

□ 食品衛生責任者の資格をもっているか。

(食品衛生責任者とは)、お店に1名必要です。これは義務です!詳しくはこちら(食品衛生責任者)

これは、店舗が決まってからでもOK!朝から夕方までの終日、1回の講習を受ければ誰でも取得できます!そして、6,000円(税別)が必要です。(ほら!初期投資費用に絡むでしょ!)

店舗が決まったら、

□ 図面と地図を持って保健所へ。

図面と地図があれば、保健所の担当者さんがパタリ戸が必要、食器類を直す扉付の棚が必要、手洗い場必要、ここに消毒用の手洗い石鹸を設置。などなどたくさん教えてくれるそうです。

そして、書類を渡されるので記載して完了!そして、お約束の申請手数料26,800円。高っっ!

お支払いして、保健所の担当者さんが、月・水・金曜日の午前か午後かで立ち入り検査をしていただいて完了!営業OKとなります。

いろいろと、保健所も難しいですね・・・。

さ~て、来週の… あ、次回は、備品類の総額費用の目安についてご説明をさせて頂きます!

あと数回で初期投資費用はいくら必要かが完結しますね!

つづく・・・。

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投稿日:2019/09/18   投稿者:-

宮崎市で飲食店をオープンする時の初期投資費用はいくら必要なのかの第7回!

店舗探しの3回目、今回は、契約に必要なお金の説明と注意点を簡単に説明させていただきます!

前回お伝えしたとおり、文字数制限が厳しいので、早速!!

<敷金>は基本的に、悪意のある故意過失や滞納がなければ返金されます。ですが、違約金として扱われる場合もあるので注意が必要です!

違約金とは、短期解約違約金や、退去通知遅延違約金です。2年未満で退去すると敷金没収!や、2ヶ月前に退去予告しないと遅れた日数分、ペナルティとして違約金がかかります。と契約書に記載されているのがほとんどです。聞いてない!と言っても、書いてあったらダメ!と言われることもありますので、契約書はしっかり理解することと、余計なお金は預けないことも大切です。が、家主さんからしてみたら、敷金3ヶ月もお支払いできないなら無計画じゃないの?と嫌がられる場合もありますので、そのあたりは、仲介業者さんに様子を探り探りしてもらいながらしっかりと、納得のいく契約を締結しましょう!

<礼金>は、文字通りのお礼金です。家主へ契約のお礼的な感じで支払われ、家賃同様戻ってきません。稀に、親切な契約書では、退去時は清掃費用で使います。と記載してあるものもありますので、このあたりも契約内容をしっかり熟読しましょう!

<仲介手数料>は、不動産業者さんへ支払う手数料のことです。この仲介手数料は、宅建業法で、最大家賃の1か月分と定められており、基本的に貸主50%、借主50%の割合で支払うと言うのが原則です。が、原則には例外あり…。宮崎では、借主様にご納得いただいた上で借主様から100%を頂く流れが主流です。お支払いしたくない場合は、50%に値切るのもありですが、いい物件が見つかったあとに50%にしてくれ…と言ったりすると、ん?となることもありますので、テナント探しの前に、はっきりと、仲介手数料は50%しか払いません!とお伝えしましょう!

<保証料>は、今では主流の家賃保証会社の事です。宮崎市の繁華街テナントの約70%が加入必須となっております。費用は、基本的に、家主様への月額支払い金額100%です。これがなかなか高額…ですので、代わりに、滞納保証がついているので敷金を減額してもらったりする裏技も最近では普通の技になってきました。保証会社を利用することで、連帯保証人様も2名→1名と減らすこともできる恩恵もあり、毎月の支払いを小額の手数料で自動に引き落としてくれるというメリットもあります。審査が通るかどうかは出してみないとわからないので、不安な方は、仮審査を通してからのテナント探しをすることで無駄を省けますね!

<家賃・共益費>は、文字通り!消費税が別途必要になるのでお忘れなく!

<町内会費・ゴミ処理費>は、基本的にどちらかひとつという感じです。費用は2,000円~5,000円と物件や通りによって違います。毎月必要経費になるので、忘れずにチェックしましょう!町内会費はゴミ処理費を含んでいる場合が多いです。事業用として産廃業者さんと契約しなくて良いのがメリットです。例外で、両方とも発生しない物件もありますが、その場合は産廃業者さんと契約が必要です!

<譲渡金>は、1階の路面店や、人気店舗など、内装や備品をそのまま買い取る金額のことです。注意点としては、内装譲渡をするには家主の許可が必要という点です。勝手に売買しても、家主さんが賃貸契約をしてもらえなければ買い取った内装はムダになるだけではなく、家主さんの設備のエアコンなんかも勝手に売買したりと、トラブルの原因にもなりかねませんので、仲介業者さんや家主さんへの確認をお忘れなく!

<火災保険>は、基本的に任意加入です。ですが、私は加入必須と考えてます。まず、上のテナントさんから水漏れした場合、入れてる電化製品や自分で作った内装に損害を被った場合、復旧するのは上のテナントさんではなく、自分で復旧しなければなりません。日本では、『自分の身は自分で守れ』が主流なのです。ですので、家主さんが内装をしている内装付きのテナントの場合、家主さんからしてみれば、復旧して返してね!と言われるに決まってますので、万が一の保険には必ず加入するようにしてください。

<カギ交換費用>は、してもしなくても…と思うでしょうが、必ず交換することをおススメします。以前のお店の従業員さんが持ってたり、酒屋さんが持ってたりするかもです。店内に貴重品がなくても、お店の準備に行ったら知らない人が寝てた…なんて、恐怖でしかないですね…。

以上が、テナント締結に必要な項目の説明です!

さて、店舗探しと契約完了のイメージはばっちりでしょうか??では、あとは何が必要か!

次回は保健所についてご説明させていただきます!

つづく・・・。

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投稿日:2019/09/16   投稿者:-

宮崎市で飲食店をオープンする時の初期投資費用はいくら必要かの第6回!

前回は店舗探し1回目で、理想の店舗を見つけようとすると8割以上案内も成約もできないお話でした。

気になっているかもしれませんが、前回の飲食店オーナーA様の空き店舗の交渉は、家主様も快諾して頂き、無事にご成約となりました!!

家主様も借主様もともに経営者!理解できる人とのつながりがこれからの可能性を感じさせますね!!

 

さて、店舗探しの第2回目は、テナント契約金についてのお話をさせていただきます!

テナントを契約する場合の、必要な費用は次の通りです!

1. 敷金(家主様に預けるお金で、基本的に退去時に戻ってくる)

2. 礼金(家主様にあげるお金で、絶対に戻ってこない)

3. 仲介手数料(不動産手数料、家賃の1か月分+消費税)

4. 保証料(家賃保証会社に支払うもの)

5. 前家賃、共益費(基本的に家賃は前払いです)

6. 町内会費、ゴミ処理費(基本的にはどちらかひとつ)

7. 譲渡金(居抜き物件の場合は必要かも)

8. 火災保険料(基本的に必要)

9. かぎ交換費用等(1本あたり、1万円~1.5万円+消費税)

 

上記項目で、必要なものが飲食テナントの契約金となります。

目安で言うと、家賃の6ヶ月分とも言われます!

ですので、家賃10万円の場合は約60万円が必要になります!

 

例えば、家賃10万円で、敷金3ヶ月の場合、家賃保証会社に入ることを前提に、現状貸しで敷金を1ヶ月に交渉ができました!

すると、

□ 家賃や共益費 10万円

□ 敷金 10万円

□ 保証会社 10万円

□ 仲介手数料 10万円

□ 保険料など 5万円

契約金合計 55万円(消費税別途)

 

となります!

 

さて、各項目の詳細ですが、この日記!文字数制限がめちゃめちゃ厳しいので、また次回に・・・

つづく・・・。 

 

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投稿日:2019/09/14   投稿者:-